Qué cuesta vender un piso en Sevilla: las partidas, una a una

Cuatro partidas, no una cifra

Al vender una vivienda en Sevilla capital o en cualquier municipio de la provincia, el dinero que queda no es el precio de venta. Hay cuatro partidas que conviene mirar por separado, porque dependen de administraciones y datos distintos.

Mezclarlas es el error más habitual: la plusvalía municipal es un impuesto del ayuntamiento que se calcula con el valor catastral del suelo; el IRPF es estatal y depende de la ganancia real y de tu situación; la cancelación de la hipoteca depende de tu préstamo; y los honorarios dependen del servicio que contrates.

Plusvalía municipal (IIVTNU)

Grava el incremento del valor del suelo entre que adquiriste la vivienda y la vendes. Desde la reforma de 2021 hay dos métodos, objetivo y real, y se aplica el más favorable. Si no ha habido incremento de valor, la operación no está sujeta, pero hay que acreditarlo ante el ayuntamiento.

Para calcularla hacen falta el valor catastral total y el del suelo del año de la venta, que constan en el recibo del IBI o en la sede del Catastro, y las fechas y valores de adquisición y venta. El tipo de gravamen y las bonificaciones los fija cada ayuntamiento en su ordenanza.

• Sevilla capital aplica un tipo del 26,53 % y bonificaciones por herencia de la vivienda habitual.
• En la mayoría de municipios de la provincia la ordenanza aún no está verificada en nuestra herramienta: el cálculo aplica el máximo legal y lo avisa.

IRPF por ganancia patrimonial

La diferencia entre el valor de venta y el de adquisición, con sus gastos, puede tributar en el IRPF como ganancia patrimonial. Hay exenciones relevantes, como la reinversión en una nueva vivienda habitual o la venta de la vivienda habitual por mayores de 65 años, con requisitos concretos.

Depende de tu declaración completa, así que ninguna herramienta pública debería darte una cifra cerrada. En Origen aparece siempre como partida no calculada, para que no la olvides.

Cancelación de cargas y honorarios

Si hay hipoteca, al vender se cancela el capital pendiente y se paga la comisión de cancelación anticipada que fije tu préstamo, más la cancelación registral. Los honorarios dependen del plan de servicio que contrates; en Origen no se presupone ninguno.

El resultado honesto es un neto parcial: el precio menos lo que de verdad se sabe. Lo demás se completa con tus datos o con un consultor.